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Energieausweise und Bedarfsausweise für Immobilien | aenergen GmbH

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein eigenständiges Dokument, das für Wohngebäude oder Nichtwohngebäude ausgestellt wird. Bei gemischt genutzten Gebäuden werden zwei separate Ausweise erstellt. Er gibt Auskunft über den energetischen Zustand einer Immobilie unter Angabe ihres Energiebedarfs oder Energieverbrauchs. Geregelt sind die Anforderungen an Energieausweise in der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Der Energieausweis ist ebenfalls Teil des EnEV-Wärmeschutznachweises, der sowohl den Energieausweis als auch weitere, detaillierte Informationen und Nachweise zur energetischen Situation einer Immobilie beinhaltet.

Wer muss einen Energieausweis haben?

Privatpersonen und Gewerbetreibende sind verpflichtet, Energieausweise bei Neubauten, bei Vermietung oder bei Verkauf von Wohnungen, Gebäuden und Gewerbeimmobilien erstellen zu lassen. Bei Vermietung oder Verkauf müssen sie Interessenten bereits bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Angaben zum Energieausweis müssen zudem bei Immobilienanzeigen gemacht werden. Der Ausweis dient also primär dem Nutzer einer Immobilie dazu, sich über den energetischen Zustand zu informieren.

Behörden und öffentliche Verwaltungen müssen Energieausweise für die von ihnen genutzten Gebäude mit mehr als 250 m² (seit 08.07.2015) ausstellen lassen und an einer gut sichtbaren Stelle öffentlich aushängen. Eigentümer von Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr ohne behördliche Nutzung - dies betrifft z.B. Museen, Theater, Kinos, Supermärkte, Banken etc. - und einer Nutzfläche von mehr als 500 m² sind ebenfalls verpflichtet, einen Energieausweis öffentlich auszuhängen, falls ein solcher erstellt wurde. Auf Baudenkmäler und kleinere Gebäude treffen diese Vorschriften nicht zu.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Für bestehende Gebäude sind grundsätzlich bedarfsorientierte und verbrauchsorientierte Energieausweise möglich. Oft werden diese auch als Bedarfsausweise und Verbrauchsausweise bezeichnet. Beide Varianten des Energieausweises basieren bundeseinheitlich mit Einführung der EnEV 2014 auf Klimadatensätzen des Referenzstandorts Potsdam. 

Energiebedarfsausweis

Der Bedarfsausweis wird errechnet und gibt an, wieviel Primär- und Endenergie rechnerisch benötigt werden, um das Gebäude zu beheizen und/oder zu kühlen. Das Berechnungsmodell ist jedoch sehr komplex und leider meist recht ungenau. Die Angabe erfolgt in kWh/(m²*a), also in Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr.

Für den bedarfsorientierten Energieausweis erfolgt die Ermittlung des Energiebedarfs rechnerisch mit Hilfe eines komplexen Bilanzierungsmodells. Diese Variante des Ausweises stellt dabei lediglich das äußere Erscheinungsbild anspruchsvoller Berechnungen und Analysen im Hintergrund dar. Hierbei ist ein umfassendes Normenwerk mit über tausend Seiten Umfang zu beachten. Die für den bedarfsorientierten Ausweis rechnerisch ermittelten Werte sind unabhängig vom Nutzerverhalten, können dadurch aber vom realen Verbrauch deutlich abweichen. Dafür bieten die erstellten Referenzmodelle Hinweise auf die energetischen Schwachstellen und können als Grundlage für die Ableitung von Optimierungs- oder Sanierungsmaßnahmen verwendet werden.

Energieverbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis hingegen betrachtet den erfassten und damit tatsächlichen Energieverbrauch innerhalb eines Gebäudes. Auch hier ist die Angabe in kWh/(m²*a).

Grundlage für den verbrauchsorientierten Energieausweis sind die Energieabrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten, die die jüngste Abrechnungsperiode beinhalten müssen. Für diese Art des Ausweises wird im Wesentlichen eine Witterungsbereinigung vorgenommen, d.h. die für den relevanten Zeitraum gemessenen Außenlufttemperaturen werden mit denen eines Vergleichszeitraumes in Relation gesetzt, wodurch klimatische Schwankungen berücksichtigt werden. Die so ermittelten Werte sind allerdings weiterhin stark abhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten.

Wann brauche ich einen Verbrauchs- bzw. Bedarfsausweis?

Beim Neubau ist zwingend ein bedarfsorientierter Energieausweis erforderlich. Ein Verbrauchsausweis ließe sich auch gar nicht erstellen, da bei Neubauten noch keine Energiedaten vorliegen.

Bei Verkauf einer bestehenden Immobilie ist ebenfalls ein Bedarfsausweis erforderlich, wenn das Gebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde. Ausnahmen gelten, wenn das Wohngebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 schon bei der Baufertigstellung erfüllt hat oder aufgrund späterer Änderungen mindestens besagte Anforderungen erfüllt werden.

In allen anderen Fällen ist grundsätzlich auch ein Verbrauchsausweis zulässig.

Als Fachplaner können wir Ihnen bei der Wahl der Ausweisart sowie der Erstellung schnell und kompetent beratend und ausführend zur Seite stehen.

Die Inhalte des Energieausweises

Im Energieausweis an erster Stelle erwähnt werden relevante Merkmale des Gebäudes, d. h. um welche Art des Energieausweises es sich handelt, ob das Gebäude frei oder umschlossen steht, die genaue Adresse, das Baujahr, die Anzahl der Wohneinheiten, die energetische Bezugsfläche in Quadratmetern, der Anlass der Ausstellung des Ausweises sowie Informationen zu Energieträgern und Lüftung.

Es folgt der eigentliche Ausweis, der unter Angabe von Berechnungswerten (Bedarfsausweis) oder unter Auflistung der gemessenen Werte (Verbrauchsausweis) das Ergebnis der End- und Primärenergie grafisch in ein Schaubild einordnet. So lässt sich der energetische Zustand leicht ablesen und mittels einer Referenzgrafik mit unterschiedlichen energetischen Standards vergleichen.

Um den möglicherweise mangelhaften Zustand zu verbessern, fügt der Aussteller Modernisierungsempfehlungen hinzu, die der Immobilie angemessen sind. Sie sind als „Empfehlung zur kostengünstigen Modernisierung“ erwähnt. Solche Hinweise sind grundsätzlich verpflichtend vom Ersteller des E-Ausweises anzugeben.

Auch wir bieten Ihnen bei Erstellung des Energieausweises eine umfassende Bewertung Ihrer Immobilie und informieren Sie über mögliche Optimierungsmaßnahmen. Als Ansprechpartner und Fachplaner können wir diese mit Ihnen zusammen in ein Konzept überführen und realisieren, ganz nach Wunsch und Bedarf. 

Wie werden Energieausweise erstellt?

Der Energieausweis wird immer individuell für eine Immobilie erstellt. Dies beinhaltet eine grundlegende Analyse des Bestandes, wobei eine Ortsbegehung ein wesentlicher Teil davon ist. Im Neubau wird der Energiebedarf auf Basis der Planungsdaten berechnet.

Der Ausweis wird für Wohngebäude, Nichtwohngebäude oder gemischt genutzte Gebäude ausgestellt. Eine Ausstellung erfolgt immer nur für eine ganze Immobilie, es gibt also z.B. keinen Ausweis nur für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Ist die Nutzung homogen, führt dies zu einem einzigen Ausweis. Ist eine Nutzungsmischung vorhanden, sind beide Gebäudeteile getrennt zu betrachten und bekommen jeweils ein eigenes Dokument. Für gemischt genutzte Gebäude werden also zwei Ausweise ausgestellt.

Energieausweise und Modernisierungsempfehlungen müssen in Inhalt und Aufbau dem Muster der Energieeinsparverordnung („EnEV“) folgen und alle speziell notwendigen Angaben enthalten. Es dürfen freiwillige, jedoch keine personenbezogenen Mehrangaben gemacht werden. Der Aussteller des Ausweises wird namentlich sowie mit Berufsbezeichnung erwähnt und unterschreibt unter Angabe des Ausstellungsdatums.

Nach der Ausstellung und zentralen Registrierung ist der Energieausweis 10 Jahre gültig.

Kritik am Energieausweis

Neben den positiven Konsequenzen, die der Energieausweis und dem hiermit verbundenen Blick auf die energetische Situation von Immobilien mit sich bringt, gibt es auch Aspekte, die kritisch zu betrachten sind.

Berechnete Verbräuche sind oft realitätsfern, da die ihnen zugrundeliegenden Berechnungen mit einheitlichen Randbedingungen erfolgen, die kaum den individuellen Bedingungen gerecht werden.

Die Erstellung eines Verbrauchsausweis bedarf lückenlose Energiedaten, die häufig bei größeren Immobilien nicht gegeben sind. Zudem sind die Verbrauchsdaten stark abhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten, also nur bedingt für eine Aussage zu energetischen Situation eines Gebäudes geeignet.

Die Angabe zum Energieverbrauch in Energieausweisen bezieht sich sowohl beim Verbrauchs- als auch beim Bedarfsausweis auf die sogenannte energetische Bezugsfläche. Bei Wohngebäuden entspricht diese Fläche einem künstlich berechneten Wert, bei Nichtwohngebäuden der Nettogrundfläche. In beiden Fällen muss die energetische Bezugsfläche nicht mit der tatsächlich genutzten Fläche übereinstimmen. Daher kann es leicht zu Fehlinterpretationen kommen, wenn der Nutzer versucht, auf Basis der im Energieausweis angegebenen relativen Verbräuche auf den tatsächlichen Energiebedarf der Immobilie zu schließen.

Auch die Regelung, Potsdams Klimadaten zur Berechnung heranzuziehen, nimmt keinen Bezug auf regionale klimatische Besonderheiten und daraus resultierende Potenziale und Schwierigkeiten. Dieser Bezugsstandort dient der Vereinheitlichung der Aussagekraft verschiedener Energieausweise zueinander, was jedoch dem Nutzer einer Immobilie tendenziell egal sein dürfte. 

Registrierung und Prüfung von Energieausweisen

Ab dem 01.05.2014 erstellte Energieausweise und Inspektionsberichte von Klimaanlagen müssen beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) elektronisch registriert werden. Hierzu sind die Aussteller der Energieausweise verpflichtet. Wir übernehmen also für Sie Ausstellung und Registrierung als zusammenhängendes Leistungsangebot. Das DIBt nimmt stichprobenartige Kontrollen der Energieausweise in Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden der Bundesländer vor. Damit soll eine hohe Qualität bei der Erstellung der Berechnungen und Ausweise sichergestellt werden. Bei Verstößen gegen die Energieeinsparverordnung drohen Bußgelder bis zu mehreren zehntausend Euro. 

Unsere Leistungen für Sie

Haben Sie Bedarf an der Erstellung eines Energieausweises aufgrund von Vermietung, Verkauf oder eines Bauvorhabens? Wir beraten Sie gern bezüglich der Ausweisarten sowie deren notwendigen Datenerhebung. Je nach Immobilie, ob Wohn- oder Nichtwohngebäude, sowie anderer Parameter analysieren wir den Bestand. Schnell, kompetent und qualitativ hochwertig führen wir alle Berechnungen für Sie aus und erstellen Ihren individuellen Energieausweis. Als Fachplaner sind wir mit der Erstellung von Energieausweisen sowie anderen Energienachweisen bestens vertraut und können Eigentümer von Immobilien, Makler, Hausverwaltungen etc. sachkundig und zuverlässig unterstützen.

Bitte sprechen Sie uns einfach hier an.

aenergen, 13.07.2017